今天理專打來介紹可以跟銀行貸款房貸,但是實際上是拿去做其它獲利更高的投資.
比如說目前房貸利率是2%...但實際上並不是拿去買房子而是把貸款下來的錢拿去買公司債4%.那就淨賺2%.
請問這樣的做法除了有匯率的風險(公司債美金計價)...還有什麼要注意的嗎?
比如說目前房貸利率是2%...但實際上並不是拿去買房子而是把貸款下來的錢拿去買公司債4%.那就淨賺2%.
請問這樣的做法除了有匯率的風險(公司債美金計價)...還有什麼要注意的嗎?
是公司債呢？還是債券基金呢？
公司債還有違約風險,發行公司倒閉等等,
基金則會有價格波動,績效不佳等風險,
另外如果銀行是要求本息攤還,
就要去計算現金流軋不軋得過來,
因為單靠債券利息是無法本息攤還的
公司債還有違約風險,發行公司倒閉等等,
基金則會有價格波動,績效不佳等風險,
另外如果銀行是要求本息攤還,
就要去計算現金流軋不軋得過來,
因為單靠債券利息是無法本息攤還的
boshein wrote:
比如說目前房貸利率是2%...但實際上並不是拿去買房子而是把貸款下來的錢拿去買公司債4%.那就淨賺2%.
請問這樣的做法除了有匯率的風險(公司債美金計價)...還有什麼要注意的嗎?
投資標的可以慢慢討論，但錢怎麼借就要先弄清楚。
貸款年限多長...7年、20年、30年。
怎麼還...本利平均攤還、只還利息(寬限期多長??)
利率高低
我認為重要性 年限(愈長愈好)>寬限期(愈長愈好)>利率(差不多就好)
1.千萬不要投資到一半被雨天收傘，那會很慘。
2.若是本利攤還要一直還本金也是很麻煩的。
房貸3百萬,貸款20年,前三年利息2%,
這個3百萬投資公司債,預估年獲利4%,
很多公司餐廳店面..生意好財報佳
無預警破產倒閉走人,新聞屢見不鮮
為何破產? 問題出在(現金流)
(現金流)=現金償還月繳本息的能力
(現金流)安全=每月準時,付息還本,
(現金流)尚可=準時付息,無法還本,
(現金流)危險=無法付息,無法還本,
(破產倒閉法拍)=新債借不到,資產賣不掉,
房貸20年,利率/月繳本息,試算公式
http://m.home.appledaily.com.tw/loan/rate
A.房貸20年還本,,(現金流)每年本金償還5%
B.前三年利率2%,,(現金流)每年利息繳付2%
..房貸利率談三年+寬限期三年(只付息不還本)
C.第四年至20年,利率高或低?(現金流)不知道
..未來,深不可測,去問總統或央行總裁...
所以,拿房貸作投資,或借錢貸款創業
A).前三年,預估年獲利沒7%.別投資
前三年,付息2%還本5%,,(現金流)年繳本息7%
B).第四年,資金週轉不靈開始出現
第四年至20年,公司債利息年收幾%?不知道
第四年至20年,利率高或低?(現金流)不知道
週轉不靈,你選停損?以債養債?售屋?法拍屋?
這個3百萬投資公司債,預估年獲利4%,
很多公司餐廳店面..生意好財報佳
無預警破產倒閉走人,新聞屢見不鮮
為何破產? 問題出在(現金流)
(現金流)=現金償還月繳本息的能力
(現金流)安全=每月準時,付息還本,
(現金流)尚可=準時付息,無法還本,
(現金流)危險=無法付息,無法還本,
(破產倒閉法拍)=新債借不到,資產賣不掉,
房貸20年,利率/月繳本息,試算公式
http://m.home.appledaily.com.tw/loan/rate
A.房貸20年還本,,(現金流)每年本金償還5%
B.前三年利率2%,,(現金流)每年利息繳付2%
..房貸利率談三年+寬限期三年(只付息不還本)
C.第四年至20年,利率高或低?(現金流)不知道
..未來,深不可測,去問總統或央行總裁...
所以,拿房貸作投資,或借錢貸款創業
A).前三年,預估年獲利沒7%.別投資
前三年,付息2%還本5%,,(現金流)年繳本息7%
B).第四年,資金週轉不靈開始出現
第四年至20年,公司債利息年收幾%?不知道
第四年至20年,利率高或低?(現金流)不知道
週轉不靈,你選停損?以債養債?售屋?法拍屋?
如果是自住的房子 理專還打電話來"建議"拿房屋貸款換現金來投資 麻煩可以開除這位理專了
如果是出租(房貸已清) 理專建議來房貸換現金 樓上講的現金流的問題 一定要記住 很重要
只是現在的這類投資都有風險 萬一不保本 或是績效差 要有賠錢或手續費的心理準備
前兩年買了很多高收益基金那時道瓊才1萬8不到 後來到了2萬1 竟然還是賠錢 加上收益才勉強打平
房屋貸款因為還本時間長 很多人會麻痺以為現金流的問題不大 但要小心啊
如果是出租(房貸已清) 理專建議來房貸換現金 樓上講的現金流的問題 一定要記住 很重要
只是現在的這類投資都有風險 萬一不保本 或是績效差 要有賠錢或手續費的心理準備
前兩年買了很多高收益基金那時道瓊才1萬8不到 後來到了2萬1 竟然還是賠錢 加上收益才勉強打平
房屋貸款因為還本時間長 很多人會麻痺以為現金流的問題不大 但要小心啊
stdjb wrote:
是公司債呢？還是債券...(恕刪)
是公司債, 比如富國銀行,在選擇上當然會找比較大型穩健的公司,但也沒人敢保證100%零風險.
至於房貸該本利如何攤還,理專是還沒有詳細解說.只是提出有這個投資方式給我參考
住在台北的台中人 wrote:
如果是自住的房子 理...(恕刪)
的確是真對目前自住的房子,小弟目前是沒有任何房貸,也沒有貸款經驗.
四年前，我貸200萬，利率現在升到1.8% , 我全部投到國票金了！
真是有趣又熱門的問題....
請樓主查一下"無風險利率"為何? 搞懂了,算是第一步.
再來就是搞懂"公司債","政府債","高收益債"三者的風險各為何 ? 這是第二步.
如還是認為有利可圖,那就再計算一下,房貸後的投資本金是如何每個月還款? 總共需償還多少利息 ?
其實以上三步嫌太麻煩,那就直接問問理專或銀行本身,為何自己不這樣做 ?!
請樓主查一下"無風險利率"為何? 搞懂了,算是第一步.
再來就是搞懂"公司債","政府債","高收益債"三者的風險各為何 ? 這是第二步.
如還是認為有利可圖,那就再計算一下,房貸後的投資本金是如何每個月還款? 總共需償還多少利息 ?
其實以上三步嫌太麻煩,那就直接問問理專或銀行本身,為何自己不這樣做 ?!
boshein wrote:
今天理專打來介紹可以跟銀行貸款房貸,但是實際上是拿去做其它獲利更高的投資.
比如說目前房貸利率是2%...但實際上並不是拿去買房子而是把貸款下來的錢拿去買公司債4%.那就淨賺2%.
請問這樣的做法除了有匯率的風險(公司債美金計價)...還有什麼要注意的嗎?
"套利" 投資版月經文之一
樓上已經有人提醒過了，借2%賺4%這麼好的無本生意
理專自己賣房賣腎下去賺都來不及了吧
最後 他們的收入來自交易的業績，不是客戶的利潤 以上
住在台北的台中人 wrote:
如果是自住的房子 ...(恕刪)
"前兩年買了很多高收益基金那時道瓊才1萬8不到 後來到了2萬1 竟然還是賠錢 加上收益才勉強打平
房屋貸款因為還本時間長 很多人會麻痺以為現金流的問題不大 但要小心啊"
嗯....題外話....看到這一段話,我就更想再確認一下"高收益債"的平均年報酬率(5年&10年)
其實個人一直不解的就是,曾幾何時"配息率"成為了"基金"篩選的主要條件?!
更有網友認為"只要配息高,活到老領到老"?? 所以買了一堆高收債 ?!
而各大高收債的官網所列出的"年報酬率"真是這樣的高嗎?!
前不久也是在其它樓層看到,有網友算過自己買的最熱門的幾檔,
多年來平均年報酬也只介於 5~6% ,難道算錯了?!
或許有機會應該開一樓來討論看看....
文章來自: https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=291&t=5127735
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